Компания «Менка» проанализировала рынок торговой недвижимости Минска и регионов Беларуси

Специалисты аналитического центра компании «Менка» провели в 2015 году исследование рынка торговых центров и торговых коридоров Минска и областных городов Беларуси. Результатом глубокого анализа стала прежде всего классификация торговых центров по типам и форматам и классификация розничных сетей. Также были проанализированы спрос и предложение, коммерческие условия, посещаемость и профиль посетителя торговых центров Минска и областных городов Беларуси.

В 2015 году в Минске состоялось открытие 7 торговых центров общей площадью 172,4 тыс. кв.м. (GLA — 90,6 тыс. кв.м.). На 1 января 2016 года совокупный объем общих площадей торговых центров (GLA от 5 тыс. кв.м.) г. Минска составил 1129,7 тыс. кв.м., показатель арендопригодной площади — 558,1 тыс. кв.м. Прирост арендопригодных площадей торговых центров (GLA от 5 тыс. кв.м) в 2015 году равен 90,6 тыс. кв.м., что составляет около 29% от запланированного объема. Показатель обеспеченности г. Минска торговыми площадями составляет 284,8 кв.м. на 1000 человек.

Учитывая формат новых торговых центров, перенесших свое открытие на 2016 год, и высокую степень готовности прежде всего таких объектов как Dana Mall, GreenCity и Galleria Minsk, прирост предложения арендопригодных площадей торговых центров (GLA от 5 тыс. кв.м) в 2016 году составит порядка 370 тыс. кв.м.

В 2015 году среднегодовой показатель вакантности в торговых центрах Минска составил 3,1%, увеличившись на 0,4% по сравнению с 2014 годом (2,7%). По оценкам экспертов компании «Менка», к концу 2016 года доля свободных площадей в действующих торговых центрах (GLA от 5 тыс. кв.м.) без учета торговых центров, планируемых к вводу в 2016 году, составит не более 3,4%. Рост вакантности будет обусловлен прежде всего тем, что продолжится процесс ротации арендаторов, испытывающих финансовые трудности ввиду снижения потребительского спроса. Также на рост вакантности повлияет незначительный отток арендаторов в торговые центры, открытие которых запланировано на 2016 год.

По мнению экспертов компании «Менка», новые торговые центры, даже с учетом их формата и местоположения, будут открываться с заполняемостью 40-70%. Для этих торговых центров крайне важно поддержать свой формат присутствием качественных международных брендов, прежде всего новых для минского рынка. Однако отмечена осторожность по отношению к выходу на белорусский рынок со стороны международного ритейла. И она обусловлена главным образом следующими причинами:

• Многие международные бренды предпочитают выходить на рынок Беларуси через Россию, а в России на данный момент наблюдается сокращение активности международных ритейлеров вследствие ряда экономических и политических факторов;
• Ухудшение экономической ситуации в стране: снижение покупательной способности населения, ослабление курса национальной валюты по отношению к доллару США и т.д.;
• Отсутствие на белорусском рынке достаточного числа компаний, заинтересованных в покупке дорогостоящих франшиз международных брендов, т.к. основная часть международных брендов, заинтересованных в белорусском рынке, предпочитают вход через продажу франшизы;
• Выход на новый рынок вне Европейского союза несет для международных сетей определенную степень риска, связанную с особенностями налогового законодательства страны, таможенными пошлинами и другими факторами. В условиях мирового экономического кризиса международные ритейлеры оптимизируют свою генеральную стратегию развития, открывая новые объекты в более предсказуемых и экономически стабильных регионах.

Арендные ставки в торговых центрах Минска снизились в 2015 году в среднем на 20-35%, диапазон ставки аренды в торговой галерее торговых центров на конец 2015 года составил 25-65 долл. в месяц. Учитывая прежде всего экономическую ситуацию в стране и увеличение конкуренции на рынке торговой недвижимости, аналитики компании «Менка» считают, что в 2016 году произойдёт снижение уровня арендных ставок в среднем еще на 10-15%.

Согласно результатам исследования покупательских потоков торговых центров г. Минска (GLA от 5 тыс. кв.м.), проведенного аналитическим центром компании «Менка» в 2015 году, посещаемость торговых центров в будние составила 0,8- 25,2 тыс. чел. в день и в выходные дни — 0,8-27,9 тыс. чел в день. Подробнее в аналитическом обзоре «Торговая недвижимость Минска — 2015».

В областных городах Беларуси на 1 января 2016 года объем площадей действующих торговых центров (GLA от 5 тыс. кв.м) составил: GBA — 367,3 тыс. кв.м. и GLA — 240,8 тыс. кв.м. В 2015 году были введены 4 торговых центра: GBA — 103,7 тыс. кв.м., GLA – 66,1 тыс. кв.м. Всего в областных городах Беларуси, с учетом открытых в 2015 году, насчитывается 17 торговых центров (GLA от 5 тыс. кв.м.). Из них: 3 торговых центра относятся к типу средние (площадью от 20 000 до 39 999 кв.м.), 3 торговых центра — малые с альтернативно-товарной доминантой (площадью от 5 000 до 19 999 кв.м.) и 11 торговых центров — малые с повседневно-товарной доминантой (площадью от 5 000 до 19 999 кв.м.). Все торговые центры традиционного формата, специализированных торговых центров нет.

Обеспеченность областных центров торговыми площадями составляет 120,9 кв.м. на 1000 человек.

Открытые в 2015 году торговые центры сформировали относительно качественное предложение на рынке торговой недвижимости, тем самым отчасти перекрыв спрос со стороны международного и республиканского сетевого ритейла на торговые площади, соответствующие их формату магазина. Те, в свою очередь, показали пусть небольшой, но прирост степени своего присутствия в областных городах.

Заполняемость новых торговых центров (GLA от 5 тыс. кв.м.) в областных городах на момент открытия в большинстве торговых центров составила не более 60%. Как правило, список арендаторов к моменту открытия ограничивался якорным арендатором -крупным сетевым продовольственным ритейлером формата «гипермаркет», магазином бытовой техники и электроники, товаров для дома, магазином детской одежды, детским развлекательным центром и мелкой нарезкой в прикассовой зоне.

Среднесуточная посещаемость ТЦ (GLA от 5 тыс. кв.м.) в 2015 году в будние дни составила 7,7-10,2 тыс. чел. в день и в выходные дни — 8,6-12,1 тыс. чел. в день.
Подробнее в аналитическом обзоре «Торговая недвижимость регионов Беларуси — 2015».

С более подробной информацией о рынке торговых центров Минска и регионах Беларуси Вы можете ознакомиться на сайте группы компаний «Менка» в разделе «Аналитика».

Менка (http://menka.by/) —консалтинговая компания, оказывает полный комплекс профессиональных услуг на рынке торговой недвижимости: инвестиции, исследования и аналитика, маркетинг торгового объекта, концепция торговых объектов, стратегический консалтинг, брокерские услуги, оценка и управление торговой недвижимостью.