Возможные пути решения по удвоению обеспеченности минчан торговыми площадями за 5 лет

Перед столичной сферой розничной торговли и общественного питания стоит задача в течение ближайших 5 лет фактически удвоить свои основные показатели: в торговле Минска необходимо увеличить обеспеченность торговыми площадями с нынешних 346 м кв. на 1 тысячу жителей на начало 2011 года до 600 м кв. к концу 2015 года; в общественном питании соответственно с 27 посадочных мест до 45.

Задача, безусловно, грандиозная: ведь существующих на данный момент объемов отрасль достигла за весь послевоенный период развития Минска, здесь же сроки стоят очень сжатые – одна пятилетка. Но при этом и осуществимая, и имеет несколько путей реализации. Также следует отметить, что ряд других белорусских городов и регионов приняли аналогичные программы.

Упор на качественную модернизацию

Первое направление – модернизация уже существующих объектов торговли. Последние несколько лет этому вопросу уделялось внимание, но несколько одностороннее: предприятиям торговли рекомендовалось переходить на залы самообслуживания. Этот процесс предприятиями в основном проводился в рамках существовавшего торгового зала, а вот качественной оптимизации всех имеющихся площадей внимание уделялось не всегда. А резерв есть. Например, недавно специалистам компании «Менка» встретилось объявление о продаже торгового объекта. Из описания следовало, что его общая площадь – 365 м кв., а торговый зал – всего 70 м кв. Безусловно, в объекте будет специфика конструкционного решения, будут ограничения, но в любом случае, за счет оставшихся 295 м кв. можно увеличить полезную торговую площадь. Хороший пример из этой области – реконструкция ведущих минских универмагов. По ее завершению торговая площадь ЦУМа должна увеличиться еще на 350 м кв., а универмага «Беларусь» — более чем на 1 тысячу м кв.

Резервы есть и у минских гипермаркетов. Из-за проблем с предложением складских площадей на рынке Минска, практически все операторы в свои проекты закладывали 30-35% от площади первого этажа торговых объектов под склады. По мере развития современного складского хозяйства и логистических комплексов, по мере появления специализированных логистических компаний, которые смогут оказывать по аутсорсингу услуги распределительного центра белорусским ритейлерам, а также строительства собственных распределительных центров, о чем заявили некоторые компании, потребность в таком количестве складских помещений в каждом отдельно взятом объекте отпадет. Высвободившиеся площади можно будет использовать для расширения торговых площадей.

Как жилищная проблема может решить торговую?

Отставание развития общественной инфраструктуры от жилой – это извечная проблема новых крупных жилых районов. Выражения городских жителей новых микрорайонов «Поехали в город попить пивка» одинаково подходят и к торговле: «Поехали в город за покупками». Основной путь решения проблемы, который может происходить одновременно с жилищным строительством – увеличение числа домов с выведенными из жилого фонда 1-ми, в некоторых случаях, возможно и 2-ми, этажами жилых домов. Сейчас эта проблема начинает решаться, особенно в домах первой линии. Но потенциал используется далеко не на все 100%. Основная проблема – преобладание в новых районах домов крупнопанельного домостроения над монолитным и каркасно-блочным домостроением. К сожалению, основная масса КПД типовых серий не позволяет эффективно использовать первые этажи под объекты торговли, общепита или сервиса, но все же использование встроено-пристроенных помещений как в целом увеличивает количество торговых площадей, так и помогает снять остроту проблемы в новых районах.

Чем еще хороши новые районы для девелоперов – здесь меньше проблем с реализацией проектов по строительству отдельностоящих объектов. В уже обжитых районах, даже если подходящая площадка может быть использована под строительство и, возможно, в градостроительных планах и была зарезервирована с этой целью, застройщики часто встречаются с протестными настроениями определенной части жильцов.

В сформированных жилых районах проблема увеличения обеспеченности торговыми площадями может решаться за счет перевода жилых помещений в нежилые. Благо, с выходом в свет Указа президента РБ №479 от 25 сентября 2009 года сама процедура упростилась. И, по оценкам, если процесс будет успешным, только в историческом и административном центре Минска это может увеличить предложение торговых площадей на 80 тыс. м кв. Но здесь есть свои подводные камни.

1

Самое громкое событие на этом сегменте рынка – проведенный Генпрокуратурой рейд по объектам общепита и торговли, а также общественным туалетам, расположенным в комплексе с жилыми домами, в первой половине 2009 года (как ни парадоксально — за несколько месяцев до выхода прогрессивного Указа №479) и вынесением представления Мингорисполкому с требованием «устранить замечания». Под прокурорскую «метлу» в том числе попали овощные и рыбные магазины. Самое удивительное, что многие из них функционировали на этих же местах десятилетиями, со времен Советского Союза – а советские нормы, включая строительные и санитарные, либеральными назвать трудно. И еще один парадокс: жители, на чьи жалобы отреагировала прокуратура, сами становятся заложниками отсутствия определенной инфраструктуры: они могут оказаться в условиях, когда рядом с домом будут десятки магазинов одежды и обуви, а вот за килограммом картошки придется ехать несколько остановок общественным транспортом. К сожалению, чем ближе к центру, тем меньше возможности построить специализированный торговый отдельностоящий объект и иного пути, как использование 1-ых этажей многоэтажек, для развития инфраструктуры нет.

2

Сдерживающий фактор в этом сегменте — слабая развитость в Минске, да и остальных белорусских городах малоэтажной, 2-3-этажной жилой архитектуры, когда над торговым объектом мог бы жить только собственник этого объекта. У нас обязательно будут и другие жильцы, в том числе недовольные. Причем, недовольные в любом случае: если под окнами его квартиры будет определенный объект и если в квартале проживания не будет объекта такого назначения. Это одна из причин, по которой специалисты «Менки» оценивают перспективы, открывшиеся в связи с выходом Указа №479, как умеренно-пессимистичные. Требуется дальнейшая законодательная защита инвесторов, решившихся работать на площадях, выведенных из жилого фонда. Примечательно, что подвижки в этом направлении намечаются: 11 марта 2011 года подписан указ №102 «О внесении изменения в Указ Президента Республики Беларусь от 25 сентября 2009 г. № 479», который снимает запрет на размещение в такого типа помещениях рыбных и овощных магазинов, что само по себе уже расширяет круг заинтересованных розничных компаний в этом сегменте торговой недвижимости.

Локомотив – новое строительство

Рассмотренные выше сегменты – важны, безусловно. Они внесут свой вклад в увеличение обеспеченности населения торговыми площадями. Но в полной мере изменить рынок, а также удовлетворить возрастающие требования ритейлеров как к размеру площадей торговых залов, так и к их качеству, специфике планировки, можно только в новых объектах. Развиваться они должны по двум направлениям: строительство как крупных торговых центров, включая многофункциональные комплексы, так и небольших локальных торговых центров, рассчитанных на жителей ближайшего микрорайона или квартала.

Практика строительства таких центров в микрорайонах, где в качестве якоря выступал универсам, а в комплексе параллельно могли размещаться кафе-бар, почта, сберкасса, что-то из сферы услуг, активно использовалась в градостроительстве с 80-ых годов, и продолжать ее следует и в настоящее время. Такие объекты, как универсам «Юго-Запад», «Полесье», или «Первомайский» по-прежнему актуальны для микрорайонов и успешно выполняют свою функцию.

3

Преимущества такого типа объектов в том, что при общей площади в пределах 1,8-2,5 тыс. м кв. они выигрывают у крупных объектов в стоимости, что расширяет круг потенциальных инвесторов, и в сроках строительства, что важно в новых районах. Небольшие центры могут быть как специализированные, как, например, строящиеся рыбные супермаркеты «Виталюр» в Каменной Горке, так и смешанные как новый супермаркет «Гиппо» в Сухарево, где в том числе размещено небольшое количество галерейных арендаторов из других сегментов торговли и сферы сопутствующих услуг. Оправдывая свое название – микрорайонные торговые центры, — такие объекты могут соответственно и строиться в каждом новом микрорайоне. Поскольку новые крупные жилые районы, как, например, Каменная Горка или Брилевичи, состоят в среднем из 5-7 микрорайонов, логично строительство в них такого же числа небольших торговых центров.

Но глобально в короткие сроки изменить ситуацию с обеспеченностью торговыми площадями могут только крупные торгово-развлекательные или многофункциональные, включающие торговую функцию, комплексы. По данным горисполкома, сейчас в Минске существует 17 строящихся, 42 проектируемых и 8 предлагаемых к строительству объектов, у которых предусмотрена торговая площадь от 3,5 тыс. м кв. и выше. Специалисты компании «Менка» проанализировали  реализуемые и заявленные к реализации проекты и, по их оценке, если в процессе последующей реализации проекты не претерпят коренных изменений, в период до конца 2015 года на рынок выйдет ориентировочно 850 тыс. м кв. арендопригодных (GLA) площадей торговой направленности, что и позволит вывести на рынок около 450-500 тыс. м кв. в пересчете на чистые торговые площади. А это и есть заветная цель – удвоение обеспеченности населения торговыми площадями.

Высказывая оптимизм по поводу перспектив развития рынка, специалисты «Менки» одновременно выражают обеспокоенность, что в гонке за валом и сроками, многие торговые и многофункциональные объекты могут превратиться в своеобразный розничный «фастфуд», потерять уникальность, специфику и традиции национальной торговли и архитектуры. К сожалению, на фоне оригинальных проектов, к которым можно отнести, например, МФК «Магнит», МФК в рамках комплекса «Автовокзал Центральный» и ряда других, соседствуют проекты, которые ничем оригинальным не выделяются, и при их реализации девелоперы руководствуются только одним – сроками окупаемости и ставками доходности. К сожалению, первоначальные оригинальные идеи, предложенные застройщикам как консультантами, так и архитекторами, по мере приближения к реализации превращаются в типовые, ничем не привлекательные проекты сэндвич-панельной архитектуры. Был даже случай, когда поставщик сэндвич-панелей в один реализованный белорусский проект торговой недвижимости, отказался вносить его в портфолио компании: настолько его впечатлило безвкусие застройщика.

И самое печальное в складывающейся ситуации, что реализуя подобные проекты, мы не только теряем самобытность, свои истоки и традиции в каждом конкретном объекте, но и на десятилетия вносим безвкусицу в городские пейзажи. Возможно, на фоне панельных новых микрорайонов панельные типовые торговые центры и не режут глаз, хотя и не украшают, но когда «ангароподобные бюджетные коробки» врезаются в архитектурный ансамбль исторической застройки, как в случае со строительством объекта в районе старейшего в Беларуси зоопарка в Гродно, тогда появляется мысль: может лучше не создавать программ по валовому удвоению, чем строить так?

И все же не хотелось бы завершать на пессимистической ноте. Рынок торговой недвижимости развивается не только по пути быстрого удовлетворения растущих запросов розничных сетей за счет экономного и непритязательного в архитектурном плане строительства. Некоторые строящиеся и проектируемые объекты действительно оригинальны в своем решении, над их созданием совместно и плодотворно трудились как сами девелоперы, таки и профессиональные консультанты, архитекторы. Это масштабные проекты с продуманным функциональным наполнением и оптимизированными площадями. Именно за счет этих проектов значительно вырастет предложение качественных торговых площадей, на которых разместятся крупные якоря и разноплановые магазины торговых галерей. Одновременно они позволят значительно увеличить обеспеченность населения посадочными местами в местах общепита, поскольку ряд объектов предусматривает размещение фуд-корта – зоны, включающей несколько, до 5-7, разноплановых объектов общественного питания и большой зал для размещения посетителей; существенно разнообразить сферу досуга и развлечений, также испытывающую дефицит подходящих площадей под свое развитие.

Создание сайтов