Регионы Беларуси – неиспользованный потенциал
— В регионы сегодня уходят те операторы, которым стало «тесно» Минске или периферия привлекает розничные компании чем-то другим?
— Не смотря на очень хорошую привлекательность столицы – почти 2 миллиона населения, сконцентрированного на компактной территории, с уровнем денежных доходов выше, чем по стране в целом,- в Минске конкуренция между розничными компаниями значительно выше, чем в регионах. В некоторых случаях торговые объекты одной и той же сети расположены так, что начинают конкурировать за одного и того же покупателя между собой. Поэтому возникает логичный вопрос: почему не выходить на региональные, еще низкоконкурентные рынки?
С другой стороны, если проанализировать динамику роста розничного товарооборота за последние 2-3 года, не сложно заметить, что Минск постепенно уходит с позиции лидера по темпам роста. Уже несколько лет лидирует Минская область, неплохие темпы роста в Гомельской и Гродненской областей. Многие операторы используют возможности растущих рынков. Вдобавок, рынков с низкой конкуренцией. И еще. Население приграничных областей, пусть теперь не в таких масштабах, как это было в начале 2000-ых, но все же отправляется за покупками в сопредельные государства. Вот, к примеру, Global Refund Lietuva, отвечающая за возврат НДС иностранцам, по итогам 2009 года констатировала, что более 60% их клиентов – граждане Беларуси. Так что если наша розница предложит в регионах хорошую альтернативу зарубежному и столичному шопингу, работать там будет комфортно.
Немаловажны и другие факторы: возможность найти помещение под торговый объект, площадку под строительство, ставки арендной платы, ставки земельного налога и др. В этом плане регионы зачастую значительно выигрывают у столицы.
— Не так давно в СМИ прошла информация о том, что в Гродно есть ряд проданных несколько лет назад инвесторам участков под строительство торговых объектов, на строительство которых у них сегодня нет средств. Эта ситуация – исключительная, или, напротив, характерная для сегодняшнего состояния сегмента торговой недвижимости? В чем ее причина?
— К сожалению, на данный момент можно вести речь об устойчивой тенденции. Нереализованные проекты были и до конца 2008 года, в условиях динамичного растущего рынка, и в Минске, и в областях. В то время появилось много новых игроков, пришедших из других бизнесов, поскольку инвестиции в площадки под строительство торговых объектов, в сами проекты были привлекательными, несложно было привлечь заемные средства или найти партнеров. При этом серьезным расчетам, экономическому обоснованию не всегда уделялось должное внимание: собственник в любой момент мог выйти из проекта с пользой для себя. Кризис усугубил ситуацию: сложнее стало привлечь финансирование, дороже стали заемные средства, вышли из проектов компании, на которых надеялись, как на стратегических инвесторов. В разряд «виртуальных» перешли проекты, в которые собственники рассчитывали привлечь иностранные инвестиции. Многие инициаторы проектов, как, например, одна из упомянутых компаний в Гродно, рассчитывала на привлечение прибалтийских инвестиций, а теперь в самой Прибалтике и рынок инвестиций, и рынок недвижимости пострадал до такой степени, что по многим прогнозам восстановится не раньше, чем лет через пять, и то при условии, что 2010 год для этих стран будет переломным.
Еще стоит учесть, что часто возникают проблемы с реализацией масштабных проектов. И это вполне объяснимая ситуация: в условиях проблем с привлечением финансирования очень сложно построить монолитное 2-3 этажное здание ТРЦ с соответствующей инфраструктурой. Здесь в современных экономических условиях сталкиваются с проблемами даже серьезные девелоперы. Но и тот факт, что в докризисный период на рынке появилось много непрофильных игроков, тоже сказывается на реальной реализации проектов.
Еще можно отметить, что ряд нереализованных проектов был заявлен в 2005-2007 годах, поэтому они устарели уже на стадии проектирования. В тот период были другие требования к объектам, у девелоперов и архитекторов не было практического опыта реализации проектов, на рынке отсутствовали профессиональные консультанты, многое воплощалось фактически «на авось». Поэтому некоторые собственники, пока позволяет возможность, проводят реконцепцию заведомо устаревших проектов, адаптируют к меняющейся конъюнктуре, привлекают профессиональных консультантов. Например, среди клиентов «Менки» есть те, у кого сложилась подобная ситуация. И это правильно: начинать сегодня реализовывать проект вчерашнего а то и позавчерашнего дня бессмысленно. Новый торговый объект должен быть востребованным не только сегодня, но оставаться актуальным и интересным как для арендаторов, так и для покупателей еще на годы вперед. Кроме того, устаревший проект, с непонятной концепцией, соответственно непривлекателен и для инвесторов. Да, привлечь инвесторов в проекты стало сложнее, но можно. Но для этого необходимо четкое представление предлагаемого проекта, он должен быть «прозрачным», хорошо прослеживаться его востребованность и коммерческий успех на рынке. Проект должен сопровождаться пакетом профессионально выполненных документов, понятных потенциальному инвестору и «говорящих с ним на одном языке». Мы сейчас работаем по некоторым проектам в этом русле, поэтому надеемся, что в перспективе ситуаций, затронутых в вашем вопросе, будет возникать все меньше и меньше.
— Развивая торговые сети, крупные розничные операторы ограничивают свою активность белорусскими городами-«стотысячниками». Их в Беларуси не так уж и много – всего 13, по последним данным. А как развивается ситуация сегодня во всех остальных населенных пунктах, которые остаются за пределами коммерческого интереса ритейлеров?
— Здесь многое зависит от стратегии развития сети и форматов, в которых тот или иной оператор работает. Если он работает в формате гипермаркета, при нынешнем уровне денежных доходов ему необходим ресурс населения в 100-120 тысяч человек. Тогда можно говорить о перспективе выхода в тот или иной город. Если оператор развивает сеть универсамов и иных магазинов «у дома», он может рассматривать и другие населенные пункты. В современной ситуации отчасти объяснимо, что крупные ритейлеры нацелены на стотысячники. Ведь даже 500-тысячный Гомель еще не имеет действующего гипермаркета, как и 360-тысячный Витебск. Из районных городов в ближайшее время «гипермаркетизация» ждет только Бобруйск. И в то же время, такие серьезные компании, как «Евроторг» и «Простор-Трейд», не имея своих объектов в ряде областных центров, присутствуют в 30-тысячном Новогрудке.
— В чем причина такой ситуации? Может ли она измениться?
— А есть ли необходимость менять ситуацию в целом? Например, в Новополоцке городские власти отметили, что при обеспеченности населения города торговыми площадями в 380 м кв. на 1000 человек не считают целесообразным строительство новых торговых объектов с торговой площадью свыше 1000 м кв. Здесь надо анализировать ситуацию по каждому городу отдельно, что, наши розничные сети, принимая решение о выходе в тот или иной регион, в основном и делают. Или обращаются к нам, чтобы мы дали оценку перспективности такого шага, основанную на постоянном анализе белорусского рынка ритейла. Бывают, конечно, и субъективные факторы, влияющие на выход сети в тот или иной город. Например, собственник сети сам или его предки родом с этого города, вот он и открывает там торговый объект, хотя есть города и более привлекательные.
А ситуация изменится, только эволюционным путем. Возьмем соседнюю Россию. Крупные форматы там стартовали в Москве и Петербурге, потом их интересы сместились к городам-миллионникам, потом – к 500-тысячникам, следующий этап – 300-тысячники. Теперь в зону интересов попали и 100-тысячники. Или, например, в США никого не удивляет, что среди поля, на перекрестке дорог, стоит огромный молл. До ближайшего крупного города – миль 70. А там эти моллы обслуживают небольшие городки с населением в 1,5-2 тысячи человек, расположенные в радиусе 30 миль. И это нормальное для них явление. У нас же в Минске торговые центры не хотят выходить за пределы МКАД, новые крупные микрорайоны по генплану туда устремляются – а ритейлеры – никак. А разница между нами и американцами в том, что у них в небольших городах даже нет такого понятия, как общественный транспорт, а у нас еще не тот уровень автомобилизации населения, и не будь хорошей транспортной доступности общественным транспортом – торговый объект недополучит значительной доли выручки.
Сейчас в Беларуси реализуется программа развития малых городов. Если в каком-то населенном пункте, пусть там будет даже 10-12 тысяч населения, она окажется успешной: создадут современные производства, туристические зоны и др., будет хорошая занятость населения, заработная плата выше показателей областных центров, – современная розница подтянется и туда.
В Беларуси вряд ли развитие рынка пойдет американским путем. И даже вряд ли в полной мере нам стоит повторять российский путь или пути других соседних государств. Да, поскольку в развитии рынка мы отстали от них на несколько лет, нам есть чему поучиться, выбрать все лучшее из их опыта, дополнить своими знаниями специфики и традиций белорусской торговли и создавать современный национальный рынок розничной торговли и торговой недвижимости.
— Какие торговые объекты, на ваш взгляд, нужны регионам? Есть ли тут свои особенности?
— Особенности есть в каждом городе, в каждом районе. И прежде, чем определяться, стоит ли заходить на местный рынок, если да, то с каким объектом, с каким форматом, надо детально изучать каждый регион и город. Единственное, в регионах надо сохранять на ближайшую перспективу и существующие, пусть и устаревшие формы торговли. Там на данный момент это зачастую единственные места совершения покупок, и регионы, в отличие от Минска, радикально распрощавшегося с рядом устаревших форматов в пользу современных, так быстро структуру ритейла не поменяют.
Но и современные форматы развивать надо. Жители райцентров, поселков, агрогородков достойны не меньше столичных жителей совершать покупки пусть в небольших, но уютных торговых центрах и универсамах, иметь возможность воспользоваться преимуществами дискаунтеров – ведь там доходы населения не такие высокие, как в крупных городах. Конечно, «достойны», это из этической плоскости, а инвестиции в торговые объекты – из экономической. Как их совместить – это уже предмет для отдельного изучения и сотрудничества ритейлеров, девелоперов и специалистов консалтинговых компаний. Но мы уверены, что формы современной цивилизованной торговли, современные форматы торговых объектов, оригинальная торговая архитектура должны проникать и развиваться в малых городских поселениях. Возможно, и ритейлеры, и консалтинговые компании, должны совместно приложить усилия, чтобы разработать оригинальные торговые объекты, соответствующие духу и историческим традициям населенного пункта, где предстоит работать, возможно, перенести и адоптировать к условиям местных рынков объекты и форматы, «обкатанные» в крупных городах. Здесь действительно, есть и вопросы, и проблемы, и возможности реализации интересных замыслов и идей. Если обратиться к истории, сохранившиеся до наших дней оригинальные памятники архитектуры – исторические торговые ряды,- в городах и местечках, которые не относились к центрам воеводств или губерний, были или мощнее, или не уступали аналогам в крупных административных центрах. А если есть традиции, есть перспектива и в современности.
