Развитие рынка торговой недвижимости в 2009 году

Какие события прошлого года оказали наибольшее влияние на рынок торговой недвижимости?

— Главное, что характерно для всего прошлого года – страна жила в условиях, продиктованных мировым экономическим кризисом. Его влияние было на все сектора и отрасли экономики. Потребительский рынок, рынок торговой недвижимости, разумеется, не стали исключением.

В условиях, когда снижались реальные доходы, когда у потребителей сменились приоритеты в расходах, когда на первое место вышел интерес к приобретению самого необходимого, оправданное желание делать сбережения на «черный день»,- в этих условиях сложнее стало работать розничным операторам из премиального сегмента. В результате, так и не были открыты объекты, которые заявляли себя как «фэшн-центры».

И наоборот, активно находили операторов те объекты, которые пригодны или изначально предназначались для размещения продовольственных магазинов, в том числе ставших очень востребованных магазинов-дискаунтеров.

В 2009 году были введены в эксплуатацию крупные торговые объекты – «Простор» в Минске, «Корона» в Бресте. Это яркие события для кризисного года.

Происходила ли в 2009 году дальнейшая трансформация рынка торговой недвижимости? Заявляли ли девелоперы новые проекты? Появлялись ли ТЦ новых форматов?

— Специфика уже существующих объектов в том, что далеко не всегда можно сделать существенные изменения в рамках действующего объекта. Хотя примеры положительной реакции на складывающую конъюнктуру есть. В частности, летом 2009 года в ТЦ «Дмитриев Кирмаш» открылся довольно просторный дискаунтер «Евроопт». А ведь «Дмитриев Кирмаш» по изначальной концепции был реализован как торговый центр, ориентированный на размещение небольших павильонов и салонов-магазинов.

Более вероятна трансформация так называемых «бумажных проектов». Они, безусловно, в 2009 году были заявлены – ведь если компания имеет земельный участок с условием строительства объекта торговли, она обязана, по крайней мере, создавать видимость работы. Вот здесь уже собственники начинают более серьезно прорабатывать концепцию будущего объекта, его функциональное предназначение.

Что касается новых форматов – безусловно они есть. Например, та же «Корона» для Минска – это уже реальность, а вот для рынка Бреста – новое явление, ранее не представленный в городе формат торгового объекта. В Минске – построен торговый центр компании «Эрнис». Это, если не брать во внимание существующий баумаркет в Уручье, первый объект крупного формата DIY.

Было ли уже достигнуто ценовое дно на рынке торговых помещений? Когда? Какой уровень цен сформировался в конце 2009 года?

— Цены на торговую недвижимость в 2009 году по сравнению с годом 2008 упали. Первая волна снижения цен наблюдалась на рынке  еще в ноябре-декабре 2008 года, но в основном пик снижения цен пришелся на первую половину 2009 года. Второе полугодие – это уже был больше период устоявшихся и сформировавшихся цен.

Что касается сложившегося уровня цен, то он как был неоднородным, так и остался – многое зависит от конкретного объекта. Поэтому, если проанализировать как цены предложения, так и цены реальных сделок купли-продажи, можно найти объекты и по 800 долл. США за 1м кв., так и по 6000 долл. США за м кв. Это для Минска. В регионах, безусловно, свои ценовые категории. На сколько в среднем «просели» цены – год назад они были практически в таких же цифрах, только номинированы в евро. Теперь – в долларах. Курсовая разница в этих валютах – вот реальный уровень снижения цен.

Что происходило на протяжении года с арендными ставками? В каких форматах торговой недвижимости наблюдалось наибольшее снижение? Встречались ли случаи повышения стоимости аренды? Какой уровень арендных ставок сформировался в конце 2009 года?

— Как и цены продаж, ставки арендной платы на торговые помещения начали снижаться с конца 2008 года, и их снижение продолжалось весь 2009 год. Во второй половине уровень снижения был не так заметен, но даже в самом конце года были случаи сдачи помещений по ставкам, значительно ниже сформировавшегося среднего уровня для конкретного торгового центра.

Наибольшее снижение ставок, безусловно, произошло в новых, введенных в 2008-2009 годах объектах, ориентированных на размещение небольших павильонов под группу ТНП. Уровень ставок на помещения, пригодные для размещения универсамов или супермаркетов, остались более стабильными. Также более стабильные ставки арендной платы остались в секторе street-retail, особенно в наиболее значимых торговых коридорах, а также в торговых центрах старых форматов, но имеющих сформированный устойчивый покупательский поток, например, «Паркинг», «Подземный город».

В среднем ставки за год упали приблизительно на 30%. В некоторых случаях и на 50%. А вот о случаях роста ставок в этот период пока неизвестно. Есть один минский ТЦ, где ставки упорно держатся на докризисном уровне. Но он так и заполняется, как ценится.

Если говорить о сложившемся уровне ставок – в новых, незаполненных центрах старых форматов это 10-18 евро за 1 м кв., в таких же, но «проходных» – 40-60, иногда, 80, в объектах стрит-ритейла в важнейших коридорах – 40-80.

Упали ставки арендной платы и в регионах. Например, в Витебске в 2008 году в существующих торговых центрах были и 20, и 25 евро за 1 м. кв., то в 2009 году, в новом, самом крупном и современном для этого города ТЦ «Беларусь» самые высокие ставки – 17 евро, а средний уровень – 12 евро.

Сказался ли кризис на объемах занимаемых торговых площадей? Наблюдалась ли здесь характерная для офисного сегмента тенденция – миграция арендаторов в меньшие по площади и более дешевые по классу помещения?

— Модель поведения у ритейлеров по отношению к недвижимости несколько иная, чем у компаний к офисной недвижимости. Если у последних это скорее внутренний вопрос, который можно решить, объяснившись с сотрудниками, то ритейлерам надо ориентироваться на широкие массы потребителей. Поэтому соскакивать с сформированного покупательского потока никто особо не спешил. Несмотря на все сложности, привести примеров из серии, что арендаторы дружно снялись, условно, с ТЦ «Паркинг» и также дружно перешли в новые ТЦ «Магнит» или «Праздник», нельзя. Хотя некоторый процесс ротации арендаторов, безусловно, происходил.

Особо можно выделить сетевых операторов. У них уже есть сложившие подходы к форматам, требования к помещениям и площадям. И если, например, оператор работает в формате универсама или супермаркета, много ли у него вариантов сменить место или «урезать» формат?

Каково соотношение спроса и предложения на рынке торговой недвижимости? Каким был уровень вакантных помещений? Могли бы вы привести примеры ТЦ, у которых были проблемы с наполняемостью площадей арендаторами. И напротив – ТЦ, которые этот вопрос успешно решили.

— За прошедший год рынок торговых помещений, что касается площадей мелкой нарезки в торговых центрах, в значительной степени превратился с рынка собственника в рынок арендатора. А вот для крупноформатных операторов по-прежнему подходящих площадей не хватает. Здесь спрос не скоро будет удовлетворен.

Средний уровень вакантных площадей в 2009 году был где-то 6-7%. Цифра, вроде и не критичная, но по сравнению с 2007-2008 годами, когда вакантность составляла менее 3%, для рынка рост значительный. Если приводить примеры центров, где на протяжении всего года было предложение свободных площадей – можно отметить «Глобо», «Праздник», «Магнит».

Из удачных примеров заполнения можно отметить ТЦ компании «Мир-Продукт» на ул. Маяковского, заполнение торгового стилобата в офисно-торговом центре «Титан». Также к концу года большие площади были сданы в ТЦ «Глобо» крупной белорусской мебельной компании. Получился очень удачный магазин. Приходилось слышать даже очень лестные оценки: да это же белорусский вариант «Икея»!

В целом, если проанализировать ситуацию с заполняемостью на рынке, то вывод напрашивается один: если удачная концепция и подход к будущему функционированию объекта  – проблем не бывает. Чем улица Маяковского лучше улицы Сухаревской? Скорее наоборот, а результат противоположный. И, безусловно, проблем больше, где у одного объекта десятки мелких хозяев, как и в офисном сегменте. Один собственник при грамотном подходе к брокериджу на значительную часть площадей находит операторов еще в процессе строительства и вводит в эксплуатацию объект с низкой вакантностью площадей.

Наблюдался ли в прошлом году интерес иностранных инвесторов к этому сегменту коммерческой недвижимости? Если да, то из каких стран? Насколько, на ваш взгляд, торговый сегмент перспективен с точки зрения инвестиций?

— У нас что ни грандиозный проект – то обязательно с участием иностранных инвесторов. А что реально выходит на рынок – реализовано резидентами республики. Или компаниями, которые уже почти свои, белорусские, хотя корни у них зарубежные («Алми» (Россия), «Рубироуз Интернешнл» (Ливан)). Исключение составляет разве что ОМА, продолжающая развитие новых объектов с участием литовской Senukai и финской Kesko Oyj.

А сегмент, безусловно, очень перспективный, пожалуй, самый привлекательный, для инвестиций. Вот поэтому-то и существует столько «бумажных» проектов с иностранными инвестициями. С другой стороны, нам, как национальной компании, очень даже симпатизирует, что в стране активны национальные девелоперы: они, пока те со стороны присматривались и рассуждали о перспективности рынка, брали и строили. Хуже, лучше, с ошибками – было всякое, но реально строили.

Каким форматам торговой недвижимости было сложнее всего пережить кризис (магазины у дома, гипермаркеты, дискаунтеры и т.д.)? Может быть, кто-то даже выиграл в этой ситуации? Почему?

— Я не думаю, что мы кризис пережили. Он еще будет сказываться на отрасли весь этот год как минимум. Что касается данного вопроса, то речь здесь, наверное, лучше вести не о формате торгового объекта, как объекта недвижимости, а о торговых форматах. По-прежнему будет сложно тем, кто представляет премиальные форматы: люди продолжат экономить. Хотя здесь еще многое зависит от уровня развития потребительского кредитования, так что тут проблема не только торговли, но и розничных банков: насколько доступно у них будет потребительское кредитование? Но в любом случае, активно развивать торговые объекты формата «фэшн-молл» сейчас преждевременно и неактуально.

Магазинам у дома, особенно магазинам-одиночкам, в последнее время стало сложнее работать не только из-за кризиса, но и в связи с влиянием крупноформатной торговли и растущей активности сетевых операторов. Хотя совершенно неправы те, кто преждевременно «хоронит» этот формат.

А вот дискаунтеры, однозначно, очень востребованный и нужный формат в настоящее время. Их операторы попали прямо в точку как раз в этот период. Вот посмотрите – «Евроопт» именно в 2009 году наиболее активно развивал сеть как в Минске, так и в регионах; «На Недельку» второй торговый объект открыл именно в 2009 году.

Когда можно ожидать прихода в нашу страну крупных международных торговых операторов, которые могли бы формировать спрос на качественные ТЦ?

— В 2008 году некоторые международные сети изучали возможность выхода на рынок нашей страны. Потом в связи с кризисом, почти все операторы приостановили вопросы регионального развития, особенно на новых, неизвестных для них рынках. Например, за весь 2009 год известная Metro Group на новых рынках открыла только 1 объект – в Казахстане.

Теперь ситуации с однозначным «Нет!» с их стороны не существует, но и стопроцентного подтверждения выхода в ближайшее время пока нет. Некоторые девелоперы крупномасштабных торговых центров ведут переговоры с международными операторами на предмет вхождения в их проекты, и констатируют, что понимание с их стороны есть. Тот факт, что мы теперь находимся в едином таможенном пространстве с Россией и Казахстаном, а в перспективе будем и в едином экономическом пространстве – дополнительный стимул для присутствующих на этих рынках международных сетей прийти и на рынок Беларуси.

Каких объектов не хватает минскому рынку? Как этот сегмент будет развиваться в дальнейшем? Чего можно ждать от 2010 года?

— Наверное, хватит уже строить объекты, порезанные на «клетушки» в 6-10 квадратных метров. А вот по остальным форматам рынок еще далеко не насыщен. Однозначно не хватает современных многофункциональных комплексов 4-5-го поколений. Они на данный момент существуют только в проектах и, к сожалению, далеко не все проекты обретают реальные очертания.

В текущем году ввода очень больших и ярких объектов ожидать не стоит, но ряд нужных и важных для города объектов появится. Это, например, третий по счету гипермаркет «Простор» в Чижовке – важный объект для района, поскольку этот микрорайон обделен современными торговыми объектами; это первый гипермаркет в сети магазинов ОМА – в микрорайоне Брилевичи. Тоже важный объект, поскольку в этом секторе столицы ведется массовое строительство жилья и новоселам за строительными и отделочными материалами и инструментом приходится метаться по городу.