Эксперты «Менка»: «двигатель» развития рынка торговой недвижимости в Беларуси запущен
Рынок торговой недвижимости в Беларуси медленно, но развивается. Сегодня он представлен как торговыми центрами, относящимися к т.н. 1-ому поколению, например «Купаловский», «Паркинг», так и объектами, которые уже можно отнести к 3-му поколению – ТЦ «Корона», «Экспобел». Если проанализировать, какие проекты из заявленных ранее по сей день не введены в эксплуатацию, то можно сделать выводы, каким он мог быть сегодня. По причинам, связанным с переносом сроков или даже отказом от реализации, мы не можем пользоваться объектами, которые по международной классификации можно отнести к объектам 4-го поколения, – многофункциональными торгово-развлекательными комплексами, как, например, в Минске «Гулливер» на Притыцкого и «Royal» на Кижеватова, ТРЦ в Гродно в районе Вишневец и Витебске в районе Билево; мы не имеем национальных крупноформатных розничных сетей, имеющих в портфеле десятки гипермаркетов; мы не имеем обеспеченности современными торговыми площадями не то что уровня западных стран, но и уровня соседей. Хотя рынок к концу 2010 года вполне мог быть таким.
Что стало причиной замедления развития рынка?
Главная причина – отсутствие инвестиций. Но причина еще и в не готовности наших девелоперов реализовывать свои же проекты. За этим кроется нехватка опыта, знаний, чрезмерные амбиции, что стало в том числе причиной отсутствия инвестиций. Это если говорить о местных игроках. Конечно, развитие данного рынка во многом зависит от активности международных инвесторов, которые, в свою очередь, проявили осторожность, обусловленную многими причинами.
Это об упущенных возможностях.Надо отметить и другую сторону – тех, кто пусть и не полностью, но в значительной степени использовал эти возможности. Ими оказались белорусские ритейлеры. Практически во всех проектах, реализованных в последнее время и заслуживающих внимания, инвесторы и девелоперы – это белорусские ритейлеры: такие, как «Простор», «Корона», «Гиппо» или аффилированные с ними компании. Даже среди компаний с зарубежными инвестициями, реализовавшими проекты в Беларуси, также наиболее активными оказались ритейлеры («Алми», «Линия ГРИНН», «ОМА-Senukai»). В белорусской реальности очень хорошо, что в девелопмент направились ритейлеры, иначе мы до сих пор только по зарубежному опыту знали бы, что такое гипермаркет, дискаунтер, гипермаркет DIY…
Общими усилиями рынок все-таки изменился.
Так, по оценке компании «Менка», если еще год-полтора назад доля современных торговых площадей, даже с учетом торговых центров первых поколений, крупнейших городских универмагов и прошедших реновацию старых объектов торговой инфраструктуры, составляла лишь 22-23% от всех торговых площадей, то уже к концу 2010 года достигла доли в 25%.
На улучшение структуры торговых площадей влиял не только вывод новых современных объектов недвижимости, но и сокращение численности объектов мелкорозничной торговли, реконструкция ряда рынков, где строились, в том числе и капитальные торговые здания, реновация многих старых универсамов и гастрономов…
Это позволило увеличить долю современных торговых площадей на рынке, хотя надо признать, что не всегда их качество соответствует современным требованиям. Здесь не стоит затрагивать торговые объекты, построенные ритейлерами, – они ориентировались прежде всего на собственные потребности. Речь идет об объектах спекулятивного назначения, характеризующихся прежде всего наличием множества собственников. Конечно, основная масса объектов, вводимых до 2008 года, и предназначалась прежде всего для арендаторов – индивидуальных предпринимателей. А это своя специфика планировки, которая не позволяет не то что разместить якорь, но даже арендаторов с относительно небольшими площадями. В 2010 году такого типа проекты были заявлены нашему рынку, даже в столице.
Рынок торговой недвижимости Беларуси нуждается в качественных торговых площадях, и девелоперы готовы в перспективе их предложить. Реализуемые и заявленные проекты позволят этому рынку получить не только объекты нового поколения и высокую доходность, но и в прямом смысле дать толчок к переходу на очередной качественный уровень развития. Некоторые как из заявленных, так и реализуемых проектов будут по-своему уникальны для белорусского рынка.
В Минске уже в текущем-следующем году запланирован ввод в эксплуатацию многофункционального комплекса «Замок» площадью более 93 тыс. м кв. ТРЦ компании «Альтерсолюшнс» на проспекте Победителей площадью 88 тыс. м кв. и комплекс в рамках Центрального автовокзала более 44 тыс. м кв. В регионах республики можно выделить объекты «Корона» и «Марко-Сити» площадью 26 и 55,5 тыс. м кв. соответственно, в Витебске. Эти объекты будут выделяться на фоне существующей инфраструктуры как по масштабу, так и своей многофункциональностью и оригинальной архитектурой.
В свою очередь, их появление выведет на рынок новую волну потенциальных арендаторов – зарубежных сетевых ритейлеров, сетей общепита, новых участников сферы досуга и развлечений. На сегодняшний день отмечается возросший интерес к рынку Беларуси и активность со стороны наших соседей, как, например, «Остин» и «СпортМастер», «Твое», «Метрика», «М.Видео» (Россия), «Апранга» и «Норфа» (Литва), «Домус» (Латвия), MTI (Украина). Есть заинтересованность и непосредственно со стороны западных «марочников». В прошлом году в Беларуси зарегистрировано предприятие «Маркс энд Спенсер Бел», о значительном расширении розничной сети объявил Adidas, уже работающий в Беларуси.
Если в целом говорить о развитии рынка, в среднесрочной перспективе обеспеченность торговыми площадями как в Минске, так и регионах должна существенно увеличиться. Исполняя программу социально-экономического развития республики, большинство регионов определило и планы развития розницы, а конкретно – к концу 2015 года достичь показателя обеспеченности торговыми площадями не менее 500 м кв. на 1 тыс. человек. Чтобы показатели не остались только на уровне декларирования реализуются конкретные шаги. Так, например, в Брестской области подготовлено 127 участков под строительство объектов торговой инфраструктуры; в Минской области – более 90, в т.ч. под строительство 3 крупных торговых центров; в Минске – под строительство около 70 объектов с торговой площадью от 3 тыс. м кв. и выше… Анализ, проведенный компанией «Менка», показывает, что в течение ближайших пяти лет в Минске и ряде других городов есть все шансы выйти на обеспеченность торговыми площадями в 500-600 м кв. на 1 тыс. чел. В Минске общая площадь объектов торговой инфраструктуры, находящихся в различной стадии строительства (без учета небольших магазинов и павильонов), составляет более 800 тыс. м кв., в регионах – более 340 тыс. м кв. Примерно такое же количество площадей приходится на анонсированные проекты, архитектурное решение которых, правда, до конца не понятно, как и степень вероятности реализации ряда из них.
Однако потенциал белорусского рынка значительно больше, и он фактически только начинает осваиваться. На рынках многих стран широко представлены аутлет-центры, ритейл-парки, специализированные торговые комплексы… Этот список можно продолжать, поскольку в мире развитие торговой недвижимости в плане разнообразия форматов и концепций продвинулось значительно вперед. Мировые тенденции доходят и до Беларуси, и нас в данном сегменте ждет интересное будущее. Но эксперты компании Менка считают, что на белорусском рынке появится далеко не все из этого разнообразия, да и в этом нет необходимости. Прежде всего, из новых форматов появится то, что будет востребовано нашим потребителем, что хорошо вписывается под культуру нашей земли и традициями национальной торговли. Конечно, мы ждем проекты с национальной ориентацией и спецификой, которые могли бы быть привлекательны и архитектурно, и запоминающиеся и притягательны для операторов и покупателей, т.е. уникальные.
